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最高人民法院民事裁定确认小区车位归属 共有部分土地上停车位归全体业主 法兰式止回阀 跨年节目单 案发现场躲猫猫 月光 胡彦斌 简谱 李小璐甜馨做美容 伯爵和妖精 dnf免费解封器 淘宝网女装皮草马甲 都市摩天楼下载 上海乖乖儿童摄影 帮助老人学会手机上网聊天 “90后”用青春守护夕阳

来源:leaddo.net.cn 晋州晚报
2020-1-6

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  制图/高岳

   案情

  重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月重庆市规划局作出〖建设工程规划设计方案审查意见书〗原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中停车位地上393个地下243个共计636个。

   2015年3月27日因豪运公司拟将部分车位出租帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告内容为:“各位业主:近日小区物业管理公司张贴了租售小区地面与地下停车位使用权的通知。对此我们郑重声明此事未征得小区业主委员会的同意!我们认为小区地面停车位是利用小区公共用地设立的属于小区业主共同所有开发商与物业公司均无权擅自出租或出售。”

   双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

   2015年12月10日重庆市第五中级人民法院作出一审判决驳回豪运公司的全部诉讼请求。法院认为帝景豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施实际上并无建筑物其本质属于土地使用权不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴其权益归属于全体业主。

   豪运公司不服一审判决向重庆市高级人民法院提起上诉。重庆市高级人民法院经审理后作出二审判决驳回上诉维持原判。

  此后豪运公司不服重庆市高级人民法院民事判决向最高人民法院申请再审。最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查于2017年8月裁定驳回豪运公司的再审申请。

  最高人民法院认为根据〖最高人民法院有关审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〗第二条第一款有关“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性能够明确区分;(二)具有利用上的独立性可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定案涉车位不能办理产权登记因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金成为建设用地使用权人但是小区建设完成之后随小区内房屋的出售小区建筑区划内的土地使用权也随之转移小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。

  最高人民法院认为因为案涉车位不能办理产权登记不能成为专有部分原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格是开发商的基本义务且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司有关原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

   案件摘自中国裁判文书网

  

   观察

  土地使用权上停车位归属有了新法则

   孟强

  〖中华人民共与国物权法〗与〖最高人民法院有关审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〗均对居民小区车位的归属与使用作出了相关规定这说明随着社会的发展、人民生活水平的提高汽车已经成为人民群众居家生活的必需品伴随而来的停车位的问题需要立法作出回应。

  物权法第七十四条规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。”因此建筑区域内规划用于停放汽车的车位根据法律规定开发商与小区的购房业主通过签订合同出售、附赠或者出租等方式约定车位的权属。

  首先开发商对于车库、车位的处置必须符合“首先满足业主的需要”的条件假如开发商擅自对外公开招租、出售停车位而不是首先用于满足小区业主的需求则违反了物权法的规定。

  其次开发商基于建造取得的车库车位所有权是受到严格限制的所有权要么在业主购买房屋时免费赠送给业主要么出售给业主即便保留所有权的也必须在业主有使用的需求时对业主进行出租而不能任意保留所有权并且不提供给业主使用。

   最后建筑区域规划外的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位则属于业主共有。

   物权法规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

  〖最高人民法院有关审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〗进一步规定了业主的专有部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设施、设备避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

  该解释还明确建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  本案中争论的地面停车位依附于土地根据上述司法解释建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权规划于其上的停车位也归业主共有。此外法院认定“因为案涉车位不能办理产权登记不能成为专有部分”从而认定涉案车位归属全体业主共有。

  所以最高人民法院的民事裁定可以说确立了一个法则即在业主建设用地使用权之上的停车位假如开发商不能证明其享有所有权就归业主共同所有。而证明所有权的关键在于能否取得不动产登记所有权。

  根据〖不动产登记暂行条例〗只要构成“不动产单元”的均可以进行登记因此从理论上讲能够闭合形成特定空间的不动产都属于可以登记的不动产单元。建议登记机关尽快从登记技术与登记法则上跟上实践发展的需要建立与完善相关制度对于经规划的可登记空间均予以登记以明确其归属。

   (作者系北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长)

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  “90后”用青春守护夕阳

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  张佳鑫

  张佳鑫男1990年出生北京邮电大学信息与通信工程学院青年教师“90后”公益创业新生代2014年度北京榜样。

  他于2011年5月发起“夕阳再晨”科技助老项目带领志愿团队走入社区“一对一、一帮一”个性化教学帮助老人学会手机上网聊天、挂号、电子支付、拍摄小视频等新技能助老人快速融入信息化时代。在教学的同时大学生志愿者的陪伴更为老人带去了家人般的温暖。

  8年来在张佳鑫带动下北京、上海、广东、陕西、河南、四川等19个省市的100余所高校志愿者加入到科技助老公益活动中累计参与志愿者人数超过10万人覆盖全国500余个社区直接受益老人达到20万人间接帮助老人80多万人次。“夕阳再晨”让更多的大学生用专业知识、关爱与陪伴以“高校覆盖社区”“青春陪伴夕阳”的模式带动周围的人创新服务社会。

  榜样说

  为老人“触网”

  多次重复都值

  每当看到老人们学会一项技能、开心得像个孩子的时候我都会觉得再多的付出再多次的重复都是值得的。他们欢笑的背后不仅是会了什么更多的是我们的陪伴让老人感到了家人般的温暖。所谓公益本质上要行善立德。不论有多少鲜花掌声我们将始终不忘初心。

  电子支付、上网挂号、微信朋友圈……如今互联网正在改变着人们的生活方式而由此带来的“信息落差”与“知识分割”让我国60年以上老人与社会之间出现了一道看不见的“数字鸿沟”。

  2011年 “90后”张佳鑫确定用青春守护夕阳创立了“夕阳再晨”公益助老品牌带领志愿团队走入社区“一对一、一帮一”个性化教学帮助老人学会手机上网聊天、挂号、电子支付、拍摄小视频等新技能助老人快速融入信息化时代。

  扎根社区科技助老

  “90后”的青春为什么要助“夕阳再晨”?这一切还要从2011年5月说起马上要升入大四的张佳鑫在暑假前发现宿舍楼下贴了一张海报:“寻找改变世界的种子”。这是中国青少年发展基金会在当年推出的希望工程“激励行动”捧场大学生参与公益服务。一直都在参与与注意志愿服务的他突然想到一个场景他与远在陕西的姥姥视频时老人因为弄不好摄像头看不到外孙急得满头是汗。他确定进社区教老人学电脑帮他们跨过数字鸿沟。

  很快由张佳鑫召集的13人小队召开了第一次讨论会。大家你一言我一语最终达成共识:通过教会老人使用简单的网络工具消除被科技隔离的孤立感。张佳鑫还给这个项目起了一个朝气蓬勃的名字:“夕阳再晨”。

  “灵感的迸发只要一瞬而灵感的践行却要经历种种艰辛。”连续一个月四处奔波后张佳鑫发现竟然没有一个社区愿意接纳他们。终于海淀区羊坊店的有色社区相信了这群满腔热情的大学生张佳鑫与几个男生从邮电大学骑了1个多小时的自行车到社区还张贴了不少活动的宣传海报。周末到了他们满怀期待推开了社区活动室的大门。

  “里头一个人都没有我们当时还提了好多的瓜子、水果。活动室里没有人我们就拿着海报出去在路上‘抓人’。能不能进来学一会儿电脑?我们有吃的还有表演。一下午进进出出的不过五个人最后水果剩了好多都送给了看门的大爷。”张佳鑫回忆说。

  有了第一次的落寞经历张佳鑫与志愿者准备了很多小节目用弹吉他、写书法等表演来吸引老年人参与。爷爷奶奶学累了志愿者就在社区活动室带着他们做操。通过 “手把手一帮一”的教学方式老人们很快就走上了互联网时代的大道。

  “以前天刚刚亮我就去医院等着挂号那时候真是太落伍了。现在我学会了网上预约了不仅方便了还能像点菜单一样选择合适的医院与大夫。”孙阿姨说。70多年的马先生说只要这些大学生一来社区活动室准爆满。

  一个社区成功了张佳鑫与志愿者们开始寻找第二个、第三个社区。为了把这项助老活动延续下去2012年团队想方设法地筹措活动经费。他们派发过洗发水还做过雪糕的义卖筹上来的3000多元全都用做志愿服务的活动经费。

  后来“夕阳再晨”获得了青基会的项目与“黑苹果青年”的公益扶持公益服务进一步发展了四个社区公益模板的复制初见成效。

  随着大家对“夕阳再晨”服务方式与内容的认可加入公益团队的志愿者不断增加。北京大学、人民大学、中国地质大学(北京)、北京语言大学、中华女子学院、国际关系学院、北京外国语大学、中国农业大学、华东政法大学、河南财经政法大学、华中农业大学……截至2018年全国已有19个省市的100余所高校志愿者加入到“夕阳再晨”的科技助老公益活动中。

  从讲义到云课堂

  “走进社区我们才真正了解老人们对互联网的需求。”张佳鑫说最开始他们拿出来的PPT都是照本宣科什么是显卡?计算机的组成有哪些?这些老人完全不感兴趣。通过每周2个小时的教学他们了解到老人们其实想学的是怎么从网上下载乐曲遛弯的时候带着小音箱可以听歌;怎么用学习机要监督孙子的学习;想知道用银行卡怎么从ATM机里取钱而磁卡不会被吞掉。

  如今老人们的需求就更多了“2014年以后我们就不教电脑了智能手机的普及为老人们打开了一个全新的世界怎么用美图展露展露用美篇做相册。现在老人们甚至开始要求学习拍摄小视频发抖音。”

  张佳鑫说让更多的高校志愿者进社区复制“夕阳再晨”模式前提是教材、课程与组织的标准化。“夕阳再晨”的科技助老能够被复制到全国500余个社区直接、间接帮助老人达到上百万人次靠的是大学生们在实践中磨出来的一套教材与标准课程。

  如今“夕阳再晨”已经积累了100多讲的课程讲义还出版了3本总字数达到37.8万字的〖夕阳再晨〗系列丛书——〖爸妈微信e时代〗〖手机里的大世界〗〖助老志愿服务工作方法〗。有了这套教材与讲义志愿者团队只要按照教材教课就能又快又好地教会老人上网冲浪避免走弯路。

  “如何发布朋友圈”“微信钱包的使用”“学会这一招年轻十年”……今年由张佳鑫团队开发的网络云课堂已经上线云课堂可以让老人在课下随时随地温习课堂上的操作技能。这种教学新方式将成为互联网+公益助老的利器。

  “孵化”社区服务队

  2014年夕阳再晨社会工作服务中心成立。“夕阳再晨”不再是一支小小的公益团队已经发展成了北京市的市级社会组织。“当年我们就拿到了北京市的政府购买服务并荣获首都首批学雷锋示范服务站金奖。对一个草根组织来说这是很难的。”张佳鑫说。

  除了科技助老服务志愿者帮助社区居民搭建起了“共建共治共享”的社区服务队大家一起做垃圾分类、打扫社区卫生、清除小广告、唱歌跳舞陌生人变成了老熟人老熟人变成了自家人。“夕阳再晨”还为老人搭建了QQ群与微信群“群里早上问好晚上问安大家其乐融融特别温馨。”

  在东城区东花市街道的忠实里社区有一支致力于绿色环保、垃圾分类的社区服务队——忠实守望队队员们每天定时定点守在各楼垃圾桶旁站岗倡导人们垃圾分类队员从最初的六七个人增加到了现在的近百人。“夕阳再晨”正是这支队伍的“孵化”者。从起名字到帮助老人们建立微信群每天分享环保故事……“夕阳再晨”手把手扶植起忠实守望队人们在邻里守望中守护着自我的绿色家园。

  除了忠实守望队花园路街道的“花团锦簇”文体骨干队“花之蕾”青少年服务队、“花之韵”老年服务队;海淀东升镇的“橙小子部落”“老年英语俱乐部”“亲子妈妈读书会”都是由“夕阳再晨”帮助成长起来的社区社会组织。从参与者到倡导者再到社区自治的引导者 “夕阳再晨”正在向枢纽型社会组织转型跨越。

  ■记者手记

  尊老要体现在行动上

  不少年轻人创业盯着高科技等“朝阳产业”而张佳鑫将注意的目光投向容易被忽略的“夕阳”。当年为新中国建设发展做出贡献的年轻人如今渐渐老去跟不上互联网新时代的潮流。玩不转APP老人们连站在路边打车都打不到。不会上网预约老人们只能熬夜打电话或现场排队挂号。

  尊老是中华民族传统美德在当今人们不仅仅应该在“态度”上尊老更应该在行动上注意老人心理健康、了解老人所需教老人使用智能设备使其适应飞速发展的社会同时创造更多适老空间让老人安享晚年。张佳鑫没有做什么惊天动地的大事儿他将温暖与关爱赋予老年人也为所有年轻人树立了榜样。

  北京晨报记者 张璐

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